Fünf verschiedene Methoden
Grundsätzlich wird zwischen fünf verschiedenen Methoden zur Immobilienbewertung unterschieden: der Ertragswertmethode, der hedonischen Methode, der Realwertmethode, der DCF-Methode und der Praktikermethode.
Geeignet für Mietliegenschaften
Die Immobilienbewertung nach der Ertragswertmethode geht davon aus, dass der Wert des Objekts auf dem Ertrag aus den Nettomieteinnahmen basiert. Der Nettomietwert wird dann mit einem objektspezifischen Zinssatz kapitalisiert. Sie eignet sich insbesondere für Mietliegenschaften.
Die Basis von Online-Schätzungen
Die zweite Methode der Immobilienbewertung ist die hedonische Methode wie sie zum Beispiel in Online-Schätzungen angeboten wird. Dabei füllt der Besitzer einen standardisierten Fragebogen mit Angaben über die Liegenschaft aus, der dann mit einer Datenbank verglichen wird. Es handelt sich um eine schnelle und kostengünstige Methode zur Immobilienbewertung, die sich in erster Linie zur Bewertung von Standardobjekten eignet.
Geeignet für vom Eigentümer selbst genutzte Liegenschaften
Die Realwertmethode, auch Substanz- beziehungsweise Sachwertmethode genannt, ist eine weitere Art der Immobilienbewertung. Sie ist ein Hilfsmittel, um die technische Entwertung eines Gebäudes zu berechnen. Der Realwert ist der Zeitwert des Gebäudes addiert mit dem Landwert. Diese Methode wird nur bei vom Eigentümer selbst genutzten Liegenschaften verwendet und auch nur in besonderen Fällen, denn der Marktwert von selbst genutzten Häusern oder Eigentumswohnungen wird normalerweise mit der Ertragswertmethode oder der hedonischen Methode festgelegt.
Geeignet für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser
Die vierte Methode zur Immobilienbewertung ist die DCF-Methode, die Discounted-Cashflow-Methode. Hier erfolgt die Ermittlung des Marktwerts, durch die Abzinsung von Zahlungsströmen. Diese Art der Immobilienbewertung bezieht die zukünftige Entwicklung der Erträge mit ein, was vorteilhaft aber meist nicht ganz einfach ist, denn es müssen Mieteinnahmen, Unterhaltskosten, Versicherungen und Steuern beziffert werden. Diese Methode eignet sich insbesondere für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Die Praktikermethode ist die fünfte Art der Immobilienbewertung und ist das Mittel aus Real- und Ertragswert. Sie wird noch vereinzelt angewendet, auch wenn sie nicht mehr den heutigen Lehrstandards entspricht.
